开局败光了女神的小金库(幻如空)_第298章

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第298章（第1页）

林若妍感觉到大家的思路还是困于以前成功的项目了。之前京市的cy豪宅，和沪上的城堡豪宅，基本都是同类产品放在一堆，小区内不会出现高低配或者大小户型差异过大的情况。那是因为整个小区面积非常小，总共也就是百十来套房子，占地都不大，才要用纯粹性来维持豪宅的基调。

而450亩地的山边，有山地有临河的景观，本身地块的跨度也比较大，这就意味着此产品可能要丰富一些。

既然当地人喜欢大院子的别墅，那么就做一批大院子的顶级产品。院子没有那么大的其他类型产品，分梯次依山往下。

想到这些，林若妍说道：“既然是山地，我们要把地块分三六九等，山上那种大宅一千平米左右的，来十套八套，院子都五六亩地，照着大庄园或者苏市园林那种大园子的格局来设计。然后主力户型四五百平米在这些顶豪下面一点，也有山景或者水景看，庭院精致一些一亩两亩就够了。最后看情况路边交通好的地方来一两栋公寓，挨着大会所来修建。”

吕干和设计总监都愣住了。

林若妍解释道：“你们是不是觉得公寓很尴尬，卖不出去？或者拉低了豪宅小区的品味？”

吕干平时看的都是杭城最贵的别墅项目，除了九几年那会儿的别墅区有搭配公寓楼这样的设计，再往后就没有了，从销售角度看，这样搭配对别墅区的人好像不公平：“林总，别墅区的业主比较重视圈层概念，如果门口旁边就有公寓楼，还在同一个小区，就会让人觉得别墅不够高级。”

林若妍笑了：“你看到的是小规模的小区吧？公寓和别墅离的太近那种高低配，别墅本身价值也被拉低了。

我们的项目有先天优势，是有山，山势天然分了高低。住别墅的在山上，地势就高人一等。另外我们的公寓楼谁说要和别墅在一个院子里了？肯定要有围墙，公寓楼的业主圈层也要筛选一下。附近有幼儿园和学校，我们瞄准高素质的那批人，他们想要提升改善，成为别墅区的邻居，单价也比普通住宅会卖高一些。

我们项目附近也不是荒山野岭，是个正常的市镇啊，这里本身就有邻居，各种风格的建筑物都有。公寓在山脚下，别墅在山上又如何？”

设计总监已经领悟了，称赞道：“对啊，公寓楼还能拉高一点容积率，让我们的别墅有更大的院子。”

林若妍肯定了设计总监的理解：“没错，我就是想让山居生态这样的概念真正实现，无论四五百的户型还是一千左右的户型，院子都做到市面上没有的那么大，好风景大院子就是卖点。建筑风格方面，可以考虑多种。毕竟我们院子大了私密性好，邻居家的房子根本看不到。客户喜欢中式的庭院还是西式的庄园，都能有的选择。将来出售，也是带装修和精装庭院的模式。”

吕干对设计这方面不担心，他现在也明白了林总的高明之处，很直截了当问道：“林总，那么杭城项目，我们的销售目标是多少呢？”

林若妍也不客气，提了目标：“六十个亿的销售额，两年左右建成卖完，怎么样？如果你们能再多争取一些容积率，销售面积突破到十万平米以上或许能更容易一些。”

吃喝玩乐睡

林若妍不是无的放矢，在杭城尤其余杭，他们和当地关系还是不错的，凤凰山那边的整体规划也有一些调整余地。如果他们拿出了刚才那种思路，在山上多做大院子的别墅，隐匿在绿化之中，对山上的风景影响很小，山脚下来点多层公寓，再引入国际幼儿园小学之类的概念，多要容积率是有希望的。

450亩地，整体容积率提升，可售面积就会增加，单方均价五六万的情况下，可售面积越多赚的也越多了。

林若妍现在已经不会下沉到具体方案设计的环节了。杭城分公司的团队通过几个项目的培养锻炼，磨合的很好，在酒店和豪宅方面的见识说不定比她这个半吊子的老板强多了。她就不要外行指挥内行，只用提出大的概念和销售目标，让手下们去研究完成。

吕干作为销售出身，自然对可售面积很敏感。不过并非规划设计专业，他对于项目的容积率这种先天规划条件还是很敬畏的。

若是林若妍不提，他可能也想不到这个层面，现在却认真思考起这件事的可行性以及路径。

余杭那边的管理者找他洽商拿地做豪宅项目，虽然看了地和目前规划的图纸，不过究竟容积率能否调整，他没提，人家自然不会主动提。如果他提了，有理有据还能带来经济效益，是不是真能改呢？

至少引入国际学校这件事，还是很有吸引力的一个抓手。

杭城曾经是古都，江南多文人，读书风气很好。沪市那边不好进，杭城周边的人会选择杭城作为跳板，读书出国一条龙。国际学校这种，一定是有卖点的。

林若妍在杭城公司说完了正事，没多耽搁，就去了余杭的酒店住。