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第165章 和稀泥有讲究（第2页）

在谈大问题之前，先谈一些小问题，使谈判取得一定的进展。

不要把谈判限制在一个问题上（因为谈判桌上如果只有一个问题，就得有一个赢家，一个输家）。

然而通过解决小的问题，你就打下了一种基础，使大的问题更容易解决。没有经验的谈判者经常认为他们应该先解决大问题。

我们在《先发影响力》一书中学到，人们或多或少都会有这样的心理，就是把已经获得一小部分的东西当作自己的，这个时候就不愿别人拿去，更重要的是，会有一种成就感，成就感能让你们暂时忘却或者忽略遇到的对抗。

所以，当我们发现出现对抗的时候，我们应该说：“我们先把它放一边，先谈谈其他的问题，好吗？”，这种先解决小问题打下来的基础，不把谈判局限在一个问题上，能让你们的谈判继续进行下去~

这个也是一个非常现实主义的策略，先解决一个容易解决的问题，或者先做着走，然后再谈，而不是一开始把所有的东西都规划完。

乡村的产业资源，原来我也以为有两种，但经过实践之后，发现只有一种。因为搞农业很难。当然我只是讲普遍现象，并不否认个别地方，农业可以做得很好，甚至种出明星产品来。即便如此，在现代经济社会中，即便有以农业为特色的小镇，农业附加值带来的经济增加值很难提高到能使乡村现代化的程度，人们会转行到经济效益更高的产业和更富裕的地方，所以农业小镇很难支撑人口聚集和小镇的持续发展，因为现代经济已经不是传统的农耕经济。

当农业发展到一定水平，会自动进入到旅游业。休闲农业、观光农业就是现代农业的一种形态，农产品本身就可以是旅游商品。农业是乡村地区能够发生旅游的一种基础。而且，通过发展旅游等其他产业，经济增长了，才能反过来促进和保护农业。

这个问题主要还是因为房地产，大家都觉得小镇不能搞房地产，但是不搞房地产搞什么呢？搞别的都很难啊，这是一种惯性。搞“特色小镇”总得有个出路，搞房地产最现成，而且真有搞成的。

所以，地方政府一定不要热衷于邀请企业搞特色小镇，不能简单化这个事情。企业也一样，尤其大的企业包括国企也热衷开拓圈地搞投资，要建多少多少特色小镇。将来会出现问题，就是按照罗老师说的惯性，这个社会资金的下一环承载体没有别的，也许只有房地产。而我们过去，在一些城市，在城市郊区，已经出现大量房地产停滞、滞销、空城，这种情况下，在更偏远的、鸟不拉屎的地方，还要投入大量基础设施才能建起来的居住区，更难有消费者去承接它。我们将很可能在过去出现大量鬼城之后，今后出现一批“鬼镇”。所以，我的结论是：“特色小镇”最好的可行的模式，就是田园综合体。

那您的田园综合体有房地产项目吗？

田园东方的田园综合体可以有房地产，也可以没有，这个要看情况。如果市场和成本条件能够不搞房地产就能做的话最好。罗老师说的惯性，指过去房地产等领域流动的钱没地方流动，找个叫特色小镇的地方流动，但特色小镇的房地产也不好搞，就要寻找一个不依赖土地财政和房地产的，更有成长空间的领域，选择一个可持续的新的行业，不破坏环境，不消耗更多土地资源，这就是我们希望在乡村地区发展的现代农业、文化旅游和度假产业。

这里涉及责任内化的问题，如果是短期行为，仅仅搞房地产，不对所开发的项目做长期打算，就不会对乡村空间的资源环境和持续发展负责任，只考虑短平快的经济利益，能拿走的利益尽快拿走，遗留的问题由别人承担。政府和企业都持这种态度，GDP上去了，政绩有了，发财的发财，升官的升官，好处留在当下，坏处留给后人，企业和政府对特色小镇的未来和长期可持续发展不承担责任，这就是特色小镇遍地开花存在的风险。

现在做文化创意和旅游的人越来越多，一方面旅游业的盈利能力在增强，总量在增大，另一方面那些资源导向的、机会型的行业在不断减少，所以在这个特色小镇领域都在想办法抓资源、也在探索更好的盈利模式，但毕竟还是不如房地产顺手，或者说现在大家对这个行业的特性还不习惯，这个行业需要的是慢慢来。那谁不习惯呢？企业不习惯，政府也不习惯，金融机构也不习惯。所以，中国经济现在处于转型期，需要一个用时间换空间的过程。

用什么做支撑？

首先，是旅游产业，如果不具备做旅游的基础条件，也就不符合我们选址的要求。“田园综合体”可以不做房地产，因为有些地方即使你做房地产也不挣钱，但是如果需要做房地产，当然可以做。但要科学地做，为乡村和特色小镇人口规划来做，并且不要把地产当成目标。我剖析当下的情况是，实业从业者和政府一样，都在一边生存一边转型，才能进一步寻求新的突破和转型发展，彻底转变需要一个时间和空间的过程。

有哪些旅游业态？

吃、住、行、游、购、娱都有吗？

里边有景区吗？卖门票吗？

旅游加度假，注重文创。经营上可以按景区式度假地来经营，有吃、住、行、游、购、娱等常说的业态，多种经营方式都有。但田园综合体不是指一个旅游度假区，而是一个全域化的村、一个社区，只不过这里旅游度假设施多一些，并且，这个“特色小镇”本身就具备旅游的价值。

旅游不仅是简单的观光，内涵应该不断丰富，服务范围不断拓展，才能满足游客各种各样的个性化需求。

的确，尤其度假、研学、康养、中医、医疗等新兴业态，附加值和经济效益会更高，也符合政府要求的发展方向。

文旅小镇

改变角度突破僵持

还记得我们一起读过的《非暴力沟通》一书中学到的如何应对冲突吗？

用在谈判中也是非常有效的，他的本质就是：当你发现谈话气氛变化的时候，特别是往坏的方面发展的时候，你应该做的，不是把谈话继续进行下去，正确的方式，应该是停止谈话，脱离那个氛围，等待更好的时机出现。

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